ここまでに、この物件の実際の潜在収入を検証した。その数字は、この物件が入居率100パーセントで現在の家貸のときに生み出す司能性のある収入だと覚えておこう。しかしもちろん、この物件がこれから先永遠に、毎年、毎日ずっと満室のままということは到底ありえない。そこで、空室や住人の転入や転出による回転率が者虐しなげればならない。その際に、ランドリー設備や駐車右場などのような、その他の収入源も考慮する必要がある。

典型的な概算事業計画表には、そうした付加価値についても記載されている。

そして、何ということだ! それらの数字もまた、たいていの場合は正確ではないことがわかっている。空室率はたいてい実際よりも低めに申告してあり、その他の収入がどんな状態になるかを予測してみることだ。ここで重要なのは、将来の空室とこれまでどういう状態であったかがわかるのは良いことだが、これからどういう状態になるのかということのほうがもっと重要だ。車のフロントガラスがあれほど大きくて、パックミラーがあれほど小さいのもそういうわけだ。

常識的に考えれば、借りる人がいなければそのユニットは収入を生まないので、キャッシュフローも減ることがわかる。空室率が概算事業計画表に書いてあったとしても、あなたのチームの物件管理人といっしょにその数字を検証するべきだ。物件管理人は、記載されている空室率が平均より高いか低いかを教えてくれるだろう。物件管理人にそれがわかるのは、空室がほとんどマーケットの需要と供給によって決まるものだからだ。月額家賃の台帳や賃貸されているユニットの入居日を調べることによっても、そのような情報を得ることができる。

概算事業計画表の収入の部には、売主が物件の収入や空室率を記載している。家賃収入から物件の空室の平均を差し引き、この物件が生み出すその他の収入を加算している。典型的な概算事業計画表の収入の部は次頁のようになっており、これはフェニックスに実在する物件の数字をそのまま記入したものだ。この実例では、売主やブローカーは、空室率を7パーセント、その他の収入を480ドルとして、この物件の総収入は年間45.120ドノレだと「報告しているんかなり良い数字だ。しかし、家賃の数字を見てみるがいい。これは、ユニットタイプごとの家賃表に記載されていた、誇張した数字に基づいたものだ。との数字のことは覚えているだろう。あの星印がついた数字だ。これではまずい。

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